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Nova Lei facilita mudança da destinação do imóvel em condomínios

A Lei 14.405/22 alterou a redação do artigo 1.351 do Código Civil, que agora considera 2/3 dos votos dos condôminos favoráveis, para alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, de comercial para residencial, ou vice-versa. Anteriormente era necessário unanimidade. De acordo com o advogado especialista em Direito Civil, André Beck Lima, alguns setores do mercado imobiliário vêm enxergando a mudança como um impacto positivo, pois com a mudança do quorum, as alterações se tornam mais fáceis. 

“É o caso, por exemplo, dos complexos multiusos. Muitas vezes esse tipo de empreendimento é composto, inicialmente, por apenas uma edificação de natureza comercial, residencial e/ou hoteleira e os empreendedores decidem, posteriormente, expandir o empreendimento com a construção de outras edificações com destinações diversas. Por decisão estratégica, às vezes é necessário mudar a destinação da construção originalmente existente, seja em áreas comuns ou áreas privativas. A necessidade de aprovação unânime pelos condôminos frequentemente dificultava, ou até mesmo inviabiliza a tomada de decisão”, reflete.

A fundamentação para a mudança da Lei é de que a demanda por espaços comerciais vem diminuindo ao longo dos anos, cenário que foi agravado pela pandemia de Covid-19, principalmente com a implementação e manutenção do home-office. “Diversos condomínios, assim como os próprios municípios, passaram a repensar a forma de ocupação desses imóveis vagos, uma vez que aqueles com destinação exclusivamente comercial e estrutura adequada poderiam ser reaproveitados, com a alteração de sua destinação para mista ou residencial”. 

No entanto, as mudanças de destinação precisam respeitar os limites impostos pelo próprio direito de propriedade. “A alteração legislativa precisa ser observada sistematicamente com outras previsões legais. É o caso do artigo 1.343 do Código Civil, que determina que a construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”, alerta Beck Lima. 

Outra regra a ser analisada é a que consta no artigo 17 da Lei 4.591/64, que define que poderão decidir sobre a demolição e reconstrução de prédio, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns. “Há espaço para discussão dessa alteração legislativa. Uma vez que ela poderá gerar diversas situações concretas nas quais deverão ser ponderados conceitos como função social da propriedade, direito adquirido, direito à moradia, direito de propriedade, entre outro”, analisa o advogado.